Door de crisis leert de Belg steeds ‘gezonder’ te lenen voor de aankoop van een eigen woning. Zo leent hij minder geld en kiest hij voor een kortere looptijd. Wel worden toekomstige kosten nog veel te vaak onderschat.

“Door de crisis is de Belg meer gaan sparen, waardoor hij meer eigen middelen kan inbrengen”, aldus John Romain (foto) van de onafhankelijke adviesverlener Immotheker. Daarnaast ontraden de banken hun klanten om op erg lange termijn te gaan lenen. “Bankiers staan amper nog dertigjarige leningen toe. Dat gebeurt bijna nooit meer”.

Gemiddeld 100.000 euro

In 2013 leende de Belg gemiddeld 178.400 euro om zijn huis af te betalen. Dat is 3,5% minder in vergelijking met 2012. Kopers leenden dus minder, maar de huizenprijzen stegen wel lichtjes. Ter compensatie brachten ze daarom meer eigen middelen in.

Vorig jaar stak de Belg gemiddeld 100.000 euro in zijn woonproject. Dat is een stijging met 6% ten opzichte van 2012. Daarnaast stagneerde de totale projectkost, op gemiddeld 278.000 euro.

De Belg gaat dus gezonder lenen, concludeert Immotheker uit de analyse bij 5.000 klanten. “Hij slaagt erin om zijn schulden sneller af te bouwen, en dat geeft financiële zekerheid”, licht directeur John Romain de term ‘gezond’ toe.

Hoe dat zo opeens komt? “Door de crisis is de Belg meer gaan sparen, waardoor hij meer eigen middelen kan inbrengen en minder grote bedragen moet lenen”, klinkt het. Een andere reden is de nieuwe prijspolitiek van de banken. Immotheker stelt vast dat de Belg steeds minder lang mag lenen van zijn bank. “De banken willen de mensen ontmoedigen om op erg lange termijn te gaan lenen. Op die manier wordt het kapitaal sneller afgelost en lopen de banken minder risico op wanbetaling”.

“Eerst kinderen en dan een huis”

Ondanks het gezonde leengedrag van de Belg, valt op dat hij wel erg weinig nadenkt over de toekomst, merkt Immotheker op. Zo zou hij zijn toekomstige lasten en verplichtingen als eigenaar systematisch onderschatten. “Vroeger kocht men eerst kinderen en pas daarna een huis. Vandaag is het vaak omgekeerd”, vertelt Romain. “Met als gevolg dat kopers, bij het aangaan van hun woonlening, te weinig rekening houden met wat nog komen gaat. Dan heb ik het bijvoorbeeld over de kosten die hun kinderwens met zich mee zal brengen, of andere meerkosten zoals het onderhoud van de woning, herstellingen en stijgende energiefacturen”.

Daarom pleit Romain voor een meer individuele aanpak, waarbij voor iedere klant specifiek een financieel plan wordt opgemaakt. “We moeten bij de maandelijkse aflossingen af van de klassieke ‘1/3 van het loon’-regel. Die is vandaag achterhaald. Wil je de mensen een veilige woonlening geven, moet je kijken naar hun eigen gedrag. Hebben ze een kinderwens, plannen ze de aankoop van een nieuwe wagen, enzovoort. Die zaken moet je op voorhand incalculeren”.

(Bron: Metro)

Een belasting van de reële huurinkomens is een horrorscenario voor heel wat particuliere verhuurders (en daar zitten ook politici en vakbondsleiders bij). Toch is ze onafwendbaar.

En er zijn zelfs zoveel positieve effecten dat je je afvraagt waarom er al niet eerder werk van gemaakt werd (gebrek aan politieke moed, uiteraard).

Pikuur van 6.000 euro

De particuliere verhuurder zal er volgens een schatting van de Verenigde Eigenaars (vroeger AES) per eigendom tot 6.000 euro extra mogen ophoesten. Die particuliere eigenaars zijn de voorbije decennia dan ook altijd ontsnapt aan de grijpgrage fiscus. Het gunstige belastingregime heeft – zeker sinds de beurscrisissen van 2001 en 2008-2011 – heel wat investeringsgeld naar bakstenen gelokt.

En zoals het elke overheid betaamt: Is er teveel aan verdiend, dan wil de administratie uiteindelijk haar deel van de koek.

“Niet langer houdbaar”

Tot dusver hebben regeringen het niet aangedurfd te raken aan de vastgoedfiscaliteit – “politieke zelfmoord”. Nu dreigt de Europese Commissie de (volgende) regering in deze de arm om te wringen.

“Het kadastraal inkomen is niet langer houdbaar”, zegt professor fiscaal recht Michel Maus in het weekblad Trends. Een hele rist experts komt daarin aan het woord en dat geeft een zicht op het hele plaatje. Want de belangen in het geding zijn ruimer dan die van de particuliere verhuurders, goed voor 40 procent van de huurpanden.

Onafwendbaar

Het kabinet van de Europese commissaris voor fiscaliteit start voor het Europese Hof van Justitie een procedure tegen ons land omwille flagrante fiscale discriminatie: Voor huurinkomsten in België betaalt de verhuurder een belasting op het ki, huurinkomsten uit de rest van Europa worden hier reëel belast.

De clash hierover tussen België en Europa is sinds 2012 aan het opbouwen, maar er is nog enig respijt. Enkel een vonnis van het Hof van Justitie kan België dwingen zijn stelsel te wijzigen. Over welke richting de uitspraak zal uitgaan, hebben experts geen enkele twijfel.

Sinds de verplichte registratie van de huurinkomsten in 2007 zijn de reële huurinkomsten voor iedere belastingplichtige perfect te berekenen.

Voordelen

Maus wijst op een belangrijk voordeel, waar een belasting op reële huurinkomsten ook aan het publiek kan ‘verkocht’ worden. Wordt de echt huur belast, dan zijn ook uitgaven aan het huurpand fiscaal aftrekbaar. Of daarmee de kloof van 6.000 euro van de Verenigde Eigenaars gedicht wordt, is nog maar de vraag. Wel hebben eigenaars nu een aansporing om hun panden op te waarderen wat uiteraard de verkoopwaarde verhoogt.

Tweede voordeel en dit situeert zich op een hoger plan: Er zal een massa zwart en grijs werk uit de markt gehaald worden. De industrie met het grootste aandeel zwart geld is de bouw met bijklussende bouwvakkers en fiscaal sjoemelende aannemers. Al dat zwartwerk zal wit worden, want er zijn facturen nodig en dat al volgens Maus de overheid veel geld opleveren – aan btw maar ook aan wit betaald werk. “Geld dat ze ongetwijfeld zal gebruiken om andere fiscale lasten te verminderen”, hint Maus.

De belasting van het sinds 1991 niet meer herziene of geherwaardeerde kadastrale inkomen (ki) zorgt nu voor heel wat anachronismen. In Antwerpen bijvoorbeeld liggen de ki’s op de uitgeleefde  Turnhoutsebaan hoger dan op het hippe Zuid, dat vroeger een arme buurt was.

De modernisering van de vastgoedfiscaliteit zal de onzekerheid wegnemen. Want die hangt nu wel degelijk boven de markt. PS-voorzitter Paul Magnette en CD&V-minister Koen Geens – elk aan een andere kant van het politieke spectrum – hebben zich al voorstander getoond van een belasting op reële huurinkomsten.

Een invoering van zo’n belasting zal de markt door elkaar schudden. Enkele verwachte effecten:

Shifts

Verhuurders zullen de hogere belasting proberen door de rekenen in de huurprijs. Verkoopt een deel van de particuliere verhuurders hun panden, en wordt die ruimte ingepalmd door professionele verhuurders (vennootschappen, die nu al op reële inkomsten belast worden) dan zal dit eveneens een huurverhogend effect hebben. Professionele verhuurmaatschappijen nemen geen vrede met het lage rendement dat particuliere verhuurders halen (bruto 3 tot 5 procent).

Een verkoopgolf door verhuurders kan op de vastgoedprijzen wegen. “Dat kan de markt destabilisteren”, zegt ING-econoom Julien Manceaux in Trends. De reële huizenprijzen stagneren momenteel al. Die verkoopgolf – en dus koopkansen voor gezinnen – zit eraan te komen. Volgens de Verenigde Eigenaars zijn heel wat verhuurders nu al van plan tegen 2020, wanneer dure energiebesparende maatregelen verplicht worden, hun panden te verkopen.

Kind van de rekening zijn ook de huurders, in ons land met baksteen-Belgen een minderheid. Daar tegenover staat wel dat door een professionalisering van de huurmarkt en de mogelijkheid om kosten te recupereren de kwaliteit zal toenemen.